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                    人民熱線:大武漢家裝廣場的內幕與迷局 

                    2008/9/14 13:21:48   張偉  來源:www.www.glastonburyfilm.com 已訪問:2788 次
                     

                                                                                       ——宏觀調控背景下的泡沫地產個案解讀 

                      一,迷局

                      2002年7月15日,一家叫南房的公司與武漢市國營752廠公司簽訂了一份《土地使用權轉讓協議書》,附件則包括一份《交地程序及其進度》,這份協議明確了752工廠190多畝土地轉讓給南房公司的條件和方法。在2000年10月份之前,我國的土地還可以協議交易,如果這份協議能迅速通過職代會、如果當時那家叫南房的公司能拿出合同上要求的資金,也許后面的一系列故事和變局就不會發生。那家叫南房的公司就是后來的南國置業。而故事的迷局在于,充當故事主角的既不是南房也不是南國置業,而是由南國置業控股的南國商業發展有限公司。用南國商業的有關人員的說法,南國商業和南國置業就是一家,從所有人到管理層都沒有變化,南國商業的出現不外乎滿足轄區政府稅收的需求。記者很快從這個實際上被中國中小企業慣用的資本手法弄出的迷局拔出來,開始了下面故事的敘述。

                      但是大多數752廠的職工并沒看清這團迷局,盡管很多人已經疲倦、懈怠、甚至絕望,仍然有部分職工在堅持著投訴、舉報,為自己的權利而抗爭。其間不乏自虐和血腥,也不乏有關職能部門的介入,但問題卻無法解決。原工廠管理層一系列的“偶然失誤”早已將職工夢想斷送,而利益博弈的另一方---就是后來的南國商業發展有限公司幾乎每一步都是“合法”的,他們并不欠什么或者即或有一些欠帳也是有“合法的理由”的。而職工的抗爭除卻無奈,更近似卡拉OK一種自我發泄而已,事實上也不會有什么結果。

                      二,背景

                      中國電子工業集團(CEC)管轄的,武漢長江電源廠(又稱國營752廠)是一個有著70多年歷史的軍工老廠。上世紀九十年代以來,在市場經濟的沖擊下,和大多數國營企業一樣,企業效益逐年下滑。這個企業還能夠存在,職工還可以領到足夠支持基本生活的薪資是因為該企業有大多數國有企業不具有的區位優勢,處于被稱之為"中國建材第一市"的武漢市西漢正街市場群寸土寸金的核心地段,工廠在生產下滑時曾經辟出80多畝土地搭建了一個臨時的建材市場——“長江建材裝飾城”,這成了這家企業的主要收入來源。據相關人士透露,50000多平方米面積的板材市場,每年給企業帶來的租金收入高達2000多萬元。

                      但2002年以后,當各方資本紛紛登陸武漢的商業地產的時候,這一塊位于西漢正街日進斗金的寶地并沒成為眾多資本追逐的目標,盡管很多資本都曾把熱切的目光投放過來。原因是什么呢?"那就是肉吃了,也要把骨頭吞了"。原電子工業部楊曉棠部長在一次752廠職工座談會上一語中的。752工廠190多畝的廠區土地,不需要太多的資金就可以利用國家改制政策完成對其土地的控制,對于任何資本來說都是一塊令人讒誕欲滴的肥肉,但是近100畝占地三十多幢職工宿舍樓的改造則是一只頗費牙口食之無味的骨頭。大多數資本看到這塊骨頭之后,盡管還惦記著752廠廠區這塊肥肉,但也不得不放棄。隨著近年來房地產業的持續發展,也隨著新一屆政府對弱勢群體的關注,房屋的拆遷補償標準不斷提高,要改造752工廠如此密集和龐大的職工宿舍樓群,處于欠發達的中部地區的武漢本地的開發商大多無此實力,同時如此高的拆遷成本也加大了該地塊的運作風險,足以沖抵低價獲取752廠區地塊帶來的誘惑。

                      而對于752工廠的職工來講,這也許是最后的機會。由于武漢市地處長江、漢水交叉處,濕度較高,陰雨天也較多,這些宿舍樓都是幾十年前的房子,甚至有的可以追溯到上個世紀50年代,于是大多數宿舍樓墻上已經出現了裂縫,部分房屋漏水現象十分嚴重,很多職工被迫在房屋內搭建塑料棚。處于這樣居住環境的職工們對住宅條件的改變的迫切心理可想而知。對于752廠平均月工資僅有五百元左右,同時又面臨買斷勞動合同的職工們,要想改變自己住宅條件的唯一出路就是利用轉讓其擁有極高商業價值的廠區土地這快肥肉的同時捎帶著把自己宿舍區這塊不被資本看好的骨頭賣出去,換來改善居住環境和條件的機會。

                      三,故事

                      2003年初南國置業(后來一系列的資本運作,角色變成了南國商業)就在這樣的背景下打著"改善職工生活,提高居住質量"旗號開始介入752廠的危房改造中,開始了“大武漢家裝廣場”的商業項目開發計劃。

                      為了讓這臺戲演得逼真,在752廠當局的配合下,南國商業進行了全面的職工住房普查,包括報請武漢市相關管理部門專門來國營752廠進行危房認定的驗收,還專門用大轎車拉著職工代表們去參觀南國置業(南國商業的控股方)開發的住宅產品!澳蠂虡I稱會讓我們生活在花園里”。三年后仍有職工對這一切記憶猶新。

                      但這一切,只不過是明修棧道,據記者了解,暗渡陳倉的事情早已在大半年前已經完成——2002年7月15日,國營752廠就已經與南國置業的前身南房公司簽訂了《土地使用權轉讓協議書》及其附件《交地程序及其進度》。但是南房公司還沒做好履行這個協議的準備,土地的協議轉讓時代就結束了,從此中國的土地交易必須進入公開市場,經歷“招、拍、掛”程序。上有政策,下有對策,從轉軌時期不完全市場的中國成長起來的開發商很快找到了更低門檻的啟動手段。2003年5月,南房公司以租賃改造的名義與752廠增補了提前開工的《協議書》。后來相關的合同權益和責任轉到了后來故事的主角---成立于2003年8月14日,注冊資金為3000萬元人民幣的武漢市南國商業發展有限公司,當時,這家公司的股東是幾個自然人,包括南國置業的法人許曉明、南國置業的總經理裴笑箏。

                      這一系列的永遠不會向職工公開的合同中,752廠管理層將包括廠區、長江建材裝飾城共計195畝的土地及建筑出租給南國商業,而年租金收入達2000多萬元的長江建材裝飾城加上100多畝廠區土地的綜合年租金竟然只需支付960萬元。

                      這份合同中還規定,南國商業擁有在土地上進行改擴建的權利。南國商業按造價減折舊費用對被拆除建筑物進行補償,但補償費用的支付前提卻是南國商業通過公開市場法定程序正式獲得752廠廠區土地正式轉讓。也就是說,如果該地塊轉讓未能成功,南國并不承擔這些補償費用。

                      更有趣的是合同規定雙方的租賃關系在由南國商業完成土地使用權變更登記時終止。也就是說,解除租賃關系的前提是土地的受讓方必須是南國商業。房土地的轉讓底價為每畝補償金60萬元人民幣,如最終轉讓價低于底價時,752不得向第三方轉讓本宗房地產,如果實際轉讓價超出底價,超出部分由雙方按一定比例分配。土地交易的招、拍、掛程序被買賣雙方智慧而“合法”地解構了。這種情況下很難置信還會有第三方不開眼的資本介入。

                      重要的是,752廠職代會早已經通過了原管理層的國營752廠制定的改制方案,廠方管理層只是“合法”地將工廠唯一有價值的土地“合法”地轉讓了。

                      更重要的是“職工危房改造工程”這塊難啃的骨頭已經被廠方與南國商業共謀“合法”地剔除了。眼看著一塊讓人羨慕的價值數億肥肉就要落入注冊資金僅3000萬人民幣的一家小公司南國商業發展有限公司嘴中,一出老鼠吞象的資本傳奇又一次上演。

                      事情并不如此順利,752的職工很快就識穿了廠房與開發商的伎倆----“南國商業不過是打作危房改造的幌子介入752的改制,實際上是進行大規模商業地產開發”!八接喗K身”的廠方與開發商顯然沒有意識到職工的反應如此強烈,也顯然低估了職工的“能量”。職工們開始向752廠的上級主管部門中國電子工業總公司及湖北省、武漢市等有關部門進行了頻繁的情況反映。很快相關部門的干涉紛紛介入,事情的局面一時超越了752廠原管理層和南國商業。

                      據記者了解,當時作為上級主管部門的中國電子工業總公司也擔心,南國商業租賃改造長江建材裝飾城的行為本身是為更多的開發商對752改制的參與造成不可逾越的壁壘,這樣752廠很難賣出最優的價錢。

                      2003年12月,中國電子工業總公司的干涉,使開工僅一個月的長江建材裝飾城改造工程被迫停工。一個月后,南國商業就與中國電子工業總公司達成了合作協議,長江建材裝飾城改造工程再次開工。這次協議的具體內容記者沒有看到相應的文件。但據2004年5月25日南國商業與752廠簽署的《土地使用權轉讓涉及的相關問題協議書》顯示,南國商業同意在廠區地塊成交確認后,承擔住宅區改造工程。這是記者了解到的雙方所有的協議中唯一的一次提到職工住宅改造這幾個關鍵詞。但,不知道是否廠方管理層的又一次“疏忽”,752廠再一次陷入協議陷阱----南國商業參與職工危房改造計劃的前提是該項目必須取得武漢市危房改造計劃資格。協議上對此有嚴格的文字表訴:“國營752廠應負責落實該項目享受武漢市危房改造優惠政策,并能滿足該項目實施要求的其他規劃條件”。記者就此請教了有關部門,并不是所有的危房都可以享受“危房改造優惠政策”,政府對此有嚴格的界定標準,享受危房改造優惠政策的前提是改造項目的危房率必須達到40%。因為危房改造政策本質上是政府的一種福利政策,享受危房改造政策的開發項目將免繳土地出讓金、配套費等相關建設規費。作為多年來一直申請“危舊房改造優惠政策”的752廠方在雙方協議中的這一重大“疏忽”顯然讓人意味深長,事實上這一“疏忽”將職工持續的努力和抗爭,上級部門的干涉全部消解掉了。

                      事后證明,作為開發商的南國商業是多么的具有遠見卓識!2005年6月23日,武漢市橋口區危舊房改造指揮部就752廠宿舍區危房作了最后的鑒定,在相關的文件中表訴“752廠宿舍整體改造不符合享受危改政策。建議對D級危房進行原結構、原面積、原基礎維修!

                      我們沒有理由不相信政府部門對危房鑒定的專業性和公正性,但也無法不對沉湎于新住宅幻想的752廠職工表示悲哀。南國商業又一次“合法”剔除了752廠改造項目中的惱人的骨頭,成功地“合法”擁有剩下來的那塊讒人的“肥肉”。

                      752廠的職工們并不知道合同細節,同時也拒絕相信,那些大面積滲雨、大面積裂縫的宿舍樓并不具備獲取危改優惠政策的資格。他們對于新居的憧憬早被點燃,而且不愿被熄滅。

                      四、違規

                      事情的發展真的如南國商業與752當局預計那樣,2004年8月20日,南國商業通過招標形式以5。24億元人民幣的總價,從武漢市土地交易中心獲得了752廠及其周邊土地238畝。其中,國營752廠區和長江建設裝飾城的土地轉讓合計為186畝(此前統計數據為195畝),另外52畝則包括752廠一部份職工宿舍和一部分社會居民住宅。

                      按照相關合同規定,5。24億的土地款中包含約1。5億應交納給政府的出讓金、配套費等建設規費,752工廠土地轉讓補償費約1。4億元,居民拆遷補償費約2。3億元。這一些數字對于一個注冊不到一年,注冊資金只有3000萬的南國商業來講無異天文數字。因為,按照慣例,南國首先要向政府支付約1。5億的含出讓金和配套費在內的建設規費,取得政府的相應手續進行土地的拆遷程序。按照南國商業當時的情況除了支付政府這1。5億外,還應支付土地方752廠部分補償款。

                      小有小的做法,南國商業的操作者不愧資本運作的高手,“他們這么一點資產就敢于玩這樣大的項目,真是一場豪賭!”有不愿透露姓名的資深業內人士如是評論。

                      2004年9月22日,南國商業向武漢市規劃局申請分期實施開發的報告書。

                      南國商業稱,由于拆遷量較大,尤其是“長江建材城”正在經營中,為保護現有市場,實現順利過渡,因此,申請批準的總體規劃方案分三期在4年內開發完畢,目前進行的第一期工程暫不涉及社會拆遷部分。

                      武漢市規劃土地局對此的批復是“按一次規劃,分期實施的辦法,促進項目早日實際動工”。在其他城市以及武漢本地涉及舊城改造項目的也經常有類似的情況出現,但前提是開發商必須將應交納給政府的規費支付完全才能擁有相應地塊的開發權,拆遷費用可以根據開發進度分批次支付。但是南國商業在這里偷換了概念,南國商業打算交納政府的規費也要分三批交納。事實上正是這樣,南國商業除了土地招標時交納的5000萬保證金,沒有再繳納剩余的應支付政府的款項----直到到……

                      2005年5月,在752廠區的地塊上一個號稱全武漢最大的建材家裝主題商業建筑---大武漢家裝廣場第一期工程近十萬平米的建筑樓群已經結構封頂,進入裝修階段了,但這樣一個巨大的商業項目居然是個“三無”工程,沒有土地證、沒有建設工程規劃許可證、沒有建設工程施工許可證,也就是說,2005年5月752廠區土地上的近十萬平米的建筑是一堆非法建筑!這樣大規模的違規可以說在宏觀調控背靜下即使放只全國也是罕見的。這個事實不幸被前來武漢檢查工作的建設部房產司副司長沈建忠發現,“大武漢家裝市場” 再度被迫停工。南國商業也因此被相關主管部分處以50萬元的罰款。僅過了一個星期,在建設部檢查人員離開武漢后,工程再次開工。

                      在事隔半年之后,關于以上違規事件,記者與南國商業的高層管理人員有一次交談。南國商業的高層人員對此直認不諱,他們說,“我們違規我們認罰”。其實這里面潛伏著一個荒繆的悖論-----一旦被處罰后,違規的事件就取得合法的通行證。對于如此龐大的項目,50萬只是一個微不足道的小數,即使拖欠政府款項的財務成本也遠大于此。支付50萬的罰款,開發商早已成數十倍地撈回了好處。南國商業的高層人員之所以能夠平靜地對待罰款本身,其實只是所有類似處境的開發商的共性。難怪違規的事總是屢禁不止,違規的開發商總是前赴后繼。違規的風險成本如此低下,而冒險違規獲取的成功又如此巨大,彼此反差如此強烈,處罰本身的無力可見一斑。

                      被處罰過的南國商業在2005年6月份相繼辦理了土地許可證、建設工程規劃許可證、開工證。南國商業面對記者的質詢變得理直氣壯了:“我們的項目報建手續是完備的”事情似乎應該結束了。但是細心的記者發現,直到2005年11月份,南國商業所稱的手續齊備僅指已經開盤銷售80畝土地和該地面上的建筑。而廠區的另外100畝地的三證似乎還沒有提上議事日程上來,更何論住宅區那58畝地的手續。這種辦證的方法就與前面提到的南國商業提出并得到武漢規劃土地部門認可的分三批次開發的申請相對應起來。記者做出進一步的假設,如果這種購買一大宗地塊分批支付土地款分拆土地辦理土地證等相關手續的行為本身具有合法性,那么似乎可以這樣設想,購買者先支付三分之一的土地款獲取了三分之一的土地手續和相關證照,然后將這些手續抵押給銀行貸出新的款項支付另外的三分之一土地款,然后再重復以上的程序,總之,這樣,購買者只需三分之一的款項就可合法購買整宗土地。那么土地本身經營的風險購買人實際上只承擔了三分之一,而放貸的銀行則承擔了三分之二的風險。

                      這似乎和宏觀調控的政策目標相抵促?這算不算也是一種金融違規?

                      五、真相

                      記者在整個事件的調查中一直追查其背后的真相,追尋形成的最本質的原因。

                      據開發商在媒體上曾宣布大武漢家裝廣場總投資要超過15個億,而南國商業是否具備這樣大的投資能力呢?

                      根據從武漢市工商局查到的資料看,南國商業在05年4月之前僅有3000萬的注冊資金,股東基本上都為自然人,也就是。05年4月,南國商業對注冊資金作了變更,增資至一億元,控股股東為武漢南國置業有限公司。

                      那么南國置業又有多大的資本和資金實力呢?首先,從開發商的注冊資金變更情況可以看出,南國商業的控股企業南國置業2003年9月進行了股東變更,變更后注冊資金仍為1000萬元人民幣。按照中國的法律要求,對外投資最大額度只能占總資本的50%,那么對于1000萬注冊資金的南國置業按國家有關規定是不能夠出資5500萬成為南國商業的控股方的。后來找到了一份05年3月份----也就是比南國商業增加注冊資金早一個月時間,由湖北東方會計師事務所提供的南國置業的審計報告。該報告顯示南國置業有1。28億的凈資產,04年凈利潤只有650多萬。這報告解決了南國置業對南國商業的控股權的資格問題。會計師事務在報告開篇說明:被審計的報表的編制是南國置業公司管理當局,事務所的責任是在實施審計工作的基礎上對這些會計報表發表意見。也就是說,報告本身的可靠性僅僅建立在南國置業提供的財務數據上。在報告中,記者看到一個百思不解的問題:截止到04年底,04年凈利潤只有650多萬元。的南國置業,怎么可能從03年9月到04年年底就可以由僅有1000萬注冊資金的小公司一下變成一個擁有1。28億凈資產的中型企業?

                      而南國商業變更后也僅是一個注冊資金一個億的企業,而大武漢家裝廣場項目光買地就需要5。24個多億,其中有3個多億用來拆遷補償,而交給政府的出讓金等規費則超過1。5個億,而在宏觀調控期的銀行是不可能違軌給企業貸款支付土地款的,控股股東顯然也沒有實力借貸給它的股。這是否是南國商業提出分拆支付土地款分拆辦證的最真實的理由呢?對752工廠合法設置的合同陷阱以及大武漢家裝廣場的無證建設,土地等款項的拖欠等等的違規似乎都有了一個合乎邏輯的解釋。

                      一種無奈之舉!記者相信作為開發商的南國商業所做的一切都是出于無奈的選擇。違規,幾乎是所有的以小博大的房地產案例中無法規避的宿命,剔除骨頭吞下肥肉又是幾乎所有處于原始積累狀態的資本的必然過程。如果十年后,如果南國商業還能不斷成長,如果那時他的實力足夠強大,記者可以大膽的預測,這些現象幾乎不可能存在,那時擁有足夠實力的南國商業也將擁有足夠的寬容和資本的良心,在獲取高額利潤的同時也將伸出博愛的手去扶持那些夢想有一個像樣的家園的人們。所有的無奈之舉都因超出能力之外。轉軌時的市場經濟規范缺失,造就了太多成功的投機,記者甚至覺得沒有理由對南國商業的一切進行更多的批判。

                      六、風險

                      建立在752工廠地塊上的龐大商業物業-----大武漢家裝廣場終于在2005年9月盛大開盤,與之相呼應的是電視、報紙、互聯網、車身等各種載體上鋪天蓋地的廣告。南國商業在廣告中宣稱,開發商將保證商鋪投資的扣除稅收后的年回報不低于7%,開發商正努力將商鋪的投資回報率提升到20%。

                      如此高的投資回報理所當然具有巨大的吸引力。這實際上是一種商業地產的包租行為,但是近年來,在武漢乃至全國,真正包租成功的案例卻乏善可陳。包租行為的本質是迅速將商業物業變現,加速開發的現金回收,以保證開發過程中的資金鏈。至于承諾的投資回報能否實現其實已不是開發商關注的重點了,一般開發商都合法地將對投資人的責任和承諾轉嫁給商業物業的管理公司,當這些管理公司因無法將這些責任和承諾兌現而與投資人對決公堂時,開發商早已得計地置身事外。記者不會這樣惡意地推測南國商業,記者完全相信南國商業的承諾是發自開發商內心的。

                      但說到底,開發商的承諾能否如期實現,一,取決于商業項目本身的運作是否能達到預期的目標,如能實現,那么開發商的承諾一般不會是一張空文;二,取決于開發商自身的實力,即開發商有沒有相應風險的承擔能力?有沒有相應的品牌維護和信譽訴求?一旦項目不成功,開發商是否會勇于承擔投資人的相應回報要求?有沒有能力實現它?

                      大武漢家裝廣場的平均售價超過了10000元/平米(建筑面積),年回報不低于7%,就相當于每平米建筑面積的商鋪有不少于700元的收益,那么每建筑面積的月租金就不能低于60元,實際上大武漢周邊成熟的市場租金很難超過50元的/平米(使用面積)。反差如此巨大,開發商的承諾又建立在什么的基礎上呢?是不是仍是一種快速回籠現金的一種不得已的手段?如果開發商真的保證扣稅后不低于7%的商鋪投資回報,有可能開發商就要對投資人進行實際出租回報差額補貼。中國的開發商是否有這樣好的心態-----把裝進口袋的利潤又分批次倒出來返回那些投資人?

                      更大的風險還在后面,商業運作一旦不成功完全可能造成開發商的資金鏈斷裂,畢竟南國商業自有的資金相對于項目開發需求的資金太小。這時候,所有商鋪的投資人都將淪為開發商的殉葬品。

                      從以上分析看出南國商業的控股股東是一個具有高金融風險的企業,南國商業的運作模式完全類似,同時還從以上分析看出,注冊資金還沒僅有3000萬時,其僅從南國置業的借債已經達到1。2個億,也就是其債務遠遠數倍于其資本金。即使后來,南國商業的注冊資本增加到一個億,仍然是資不抵債的。這樣的企業風險實在大過想象。

                      作為投資人,如果選擇這樣的企業的項目投資,確實玩的是心跳!

                      七,采訪后記:

                      2005年11月中旬,南國商業也是南國置業的董事長許曉明先生在他的辦公室接受了記者的采訪。許先生給記者的印象完全不是一個被媒體進行了集體漫畫的開發商形象,而更象一位飽學的長者。密布在臉上的皺紋,顯出有些滄桑和倦怠,二目黑亮,發出睿智的光,可以看出這位畢業于人民銀行的金融研究生,不是等閑人物。整個采訪過程經常被許先生有些夸張的笑聲中斷,也許,許先生一直不明白,南國商業這家在國內名不見經傳,即使在武漢也談不上規模的開發企業怎么會被這些全國性媒體關注對象?

                      無論登陸南國商業的網站,還是在南國置業的辦公室,記者都很容易找到這樣一句口號:做房地產行業的思想者。這句話據說是多年來一直為許先生和他的管理團隊所遵循。直接從網上提供的資料,分析南國商業的管理層,不難發現他們中大多數是學金融或財務出生的,幾乎都擁有注冊會計師資格,都是具有思想者基礎的現代經理人。順理成章,也可以想象到他們強大的資本運作能力。

                      這一切,似乎可以說明,南國商業應該是小型開發企業的佼佼者。

                      大武漢家裝廣場個案的價值在于有太廣泛的代表性。在轉軌時期的市場中充滿了太多的投機機會,投機的人,有著太多成功的投機先例,有太多投機成功的英雄。投機,永遠對資本充滿無窮的誘惑!

                      以小博大、瞞天過海、違規、打察邊球,成為這個時期中國小型開發企業的常態。

                      宏觀調控的政策正在影響中國經濟的各個方面,中國的房地產業在此次調整的考驗中,也正承受來自遠不僅于市場的壓力,中國的中小型開發企業面臨更艱難的生存空間。他們如今就像一批希望渺茫的賭徒,但他們中的大部分將死在激烈的競爭中和日益抬高的門檻下,他們中的極少數一旦掙扎著躲過今天,將會在明天擁有強大的生長活力。

                      大武漢家裝廣場的個案解讀,本質上是對中國泡沫地產的普遍描述。 
                            來源:人民網 (責任編輯:史江民) 武漢家裝, 武漢家裝公司 齊家盛武漢分公司

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